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Qui paie les travaux de toiture
Locataire, propriétaire, usufruit, copropriété : la réponse change selon votre situation. Trouvez la vôtre.
En bref — La règle de base est simple : la toiture est à la charge du propriétaire, pas du locataire. Elle se complique dès qu’il y a démembrement ou copropriété. Le Code civil, dans un texte de 1804 toujours en vigueur, range nommément « les couvertures entières » parmi les grosses réparations — ce qui les met à la charge du nu-propriétaire, et non de l’usufruitier. En copropriété, la réfection du couvert relève de la majorité simple, mais l’isolation, qui est une amélioration, relève de la majorité absolue. La nuance décide du vote.
Locataire ou propriétaire
Le propriétaire bailleur. La toiture fait partie du clos et du couvert, et la réfection d’une couverture ne figure pas dans la liste des réparations locatives, à titre indicatif (art. 1 : « notamment ») du décret n° 87-712. Le locataire doit signaler sans délai, par écrit, et laisser l’accès.
La toiture relève du propriétaire bailleur. Elle fait partie de ce qui assure le clos et le couvert, c’est-à-dire l’obligation de délivrer un logement décent et de l’entretenir en état de servir.
Le partage des charges d’entretien est encadré par le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui fixe une liste indicative des réparations dites locatives — son article 1 dit « notamment ». On y trouve, pour les parties extérieures dont le locataire a l’usage exclusif, le dégorgement des conduits des descentes d’eaux pluviales, chéneaux et gouttières — mais ni la réfection d’une couverture, ni la reprise d’une charpente.
| Intervention | À la charge de | Nuance |
|---|---|---|
| Réfection ou réparation de la couverture | Propriétaire | Sans ambiguïté |
| Reprise de charpente | Propriétaire | Structure du bâti |
| Démoussage de toiture | Non tranché par les textes | Le décret ne nomme pas la toiture ; une cour d’appel l’a mis aux locataires, sans motif (2023) |
| Dégorgement des conduits : gouttières, chéneaux, descentes | Peut relever du locataire | Parties extérieures dont il a l’usage exclusif (décret, annexe I). Par prudence : pas d’échelle sous la pluie |
| Dégâts causés par le locataire | Locataire | Faute ou négligence prouvée |
Usufruitier ou nu-propriétaire
Le nu-propriétaire : l’article 606 du Code civil range expressément « les couvertures entières » dans les grosses réparations. L’usufruitier assume les réparations d’entretien (art. 605) — et les grosses réparations si elles résultent de son propre défaut d’entretien.
C’est la situation de milliers de familles après une succession ou une donation, et la réponse est dans un texte de 1804 qui n’a jamais été modifié.
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. [...] Toutes les autres réparations sont d’entretien.Code civil, article 606 — Légifrance, consulté le 22 septembre 2026
La toiture est donc nommément citée dans la liste des grosses réparations. Et l’article 605 tire la conséquence : l’usufruitier n’est tenu que des réparations d’entretien, tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire.
Réfection complète de la couverture
Grosse réparation → nu-propriétaire. C’est la lettre de l’article 606 : « les couvertures entières ».
Remplacement de quelques tuiles, réparation d’une fuite ponctuelle
Entretien → usufruitier. Tout ce qui n’est pas listé à l’article 606 est une dépense d’entretien.
La toiture est ruinée faute d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit
L’usufruitier peut être tenu des grosses réparations rendues nécessaires par son propre défaut d’entretien. C’est l’exception prévue par l’article 605, et c’est le point sur lequel se nouent la plupart des litiges familiaux.
Deux précisions utiles. D’abord, la frontière entre réparation d’entretien et grosse réparation s’apprécie au cas par cas, et elle nourrit un contentieux réel : refaire la moitié d’un pan n’est pas « une couverture entière », mais le juge regarde l’ampleur et la nature des travaux, pas seulement les mots du devis. Ensuite, le nu-propriétaire n’est pas contraint d’engager les grosses réparations : l’article 605 met la dépense à sa charge, il ne l’oblige pas à agir. D’où l’intérêt, en démembrement, d’une convention écrite entre les parties.
En copropriété : qui vote quoi
La majorité simple de l’article 24 pour des travaux de conservation du clos et du couvert ; la majorité absolue de l’article 25 pour des travaux d’amélioration. La passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple si le premier a réuni au moins un tiers des voix.
La toiture est, sauf disposition contraire du règlement de copropriété, une partie commune. Les travaux relèvent donc du syndicat des copropriétaires et se répartissent selon les tantièmes. Toute la question est celle de la majorité applicable, car elle décide de la faisabilité du projet.
| Nature des travaux | Majorité | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| Conservation de l’immeuble : stabilité, clos, couvert, réseaux | Article 24 — majorité simple | Majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance |
| Amélioration : isolation thermique de la toiture, transformation, addition | Article 25 — majorité absolue | Au moins 501/1000 du total des voix de la copropriété |
La conséquence pratique est considérable. Une réfection de couverture à l’identique relève du « couvert » et se vote à la majorité simple : elle passe facilement. Ajoutez une isolation par l’extérieur au même chantier, et vous basculez dans les travaux d’amélioration, donc en majorité absolue — nettement plus difficile à réunir. Beaucoup de projets de rénovation énergétique en copropriété échouent sur cette marche, sans que les copropriétaires aient compris pourquoi.
Le cas du toit-terrasse à usage privatif
La copropriété pour l’ouvrage, le copropriétaire pour l’usage. Un toit-terrasse accessible depuis un seul lot est le plus souvent une partie commune à jouissance privative : l’étanchéité reste commune, l’entretien courant du revêtement de sol incombe à l’occupant. C’est la configuration la plus litigieuse.
C’est la configuration la plus litigieuse du droit de la copropriété appliqué à la toiture.
- Partie commune à jouissance privative
-
« Les parties communes affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires » (loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 6-3, lu sur Légifrance le 2026-09-27).
Un toit-terrasse accessible depuis un seul lot est souvent une partie commune à jouissance privative : le copropriétaire en a l’usage exclusif, mais l’ouvrage reste commun. En pratique, cela signifie que l’étanchéité et le gros œuvre relèvent du syndicat, tandis que l’entretien courant de la surface — nettoyage, dégagement des évacuations, entretien du revêtement de sol — incombe à celui qui en jouit.
La frontière exacte dépend de la rédaction du règlement de copropriété, et c’est lui qu’il faut lire avant toute discussion.
Une règle générale, pas la vôtre
Les solutions jurisprudentielles varient selon les configurations : en cas de désaccord sérieux, consultez un avocat spécialisé plutôt que de vous fier à une règle générale.
Le voisinage : débord, mitoyenneté, accès
Les eaux de pluie doivent s’écouler sur votre terrain ou sur la voie publique, jamais chez le voisin. C’est une obligation constante du droit des biens. Pour les branches surplombantes et l’accès au chantier depuis la propriété voisine, la règle est la demande amiable d’abord, le juge ensuite.
Trois situations reviennent régulièrement entre voisins.
- Les eaux de pluie. L’article 681 du Code civil impose à tout propriétaire d’établir ses toits de manière que les eaux pluviales s’écoulent sur son terrain ou sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
- Les branches qui surplombent. L’article 673 du Code civil permet de contraindre le voisin à couper les branches qui avancent sur votre propriété — utile quand un arbre encrasse une toiture ou détériore une couverture. Vous n’avez pas le droit de les couper vous-même.
- L’accès pour travailler. En zone dense, refaire une toiture suppose parfois de poser un échafaudage chez le voisin. Le droit connaît la notion de tour d’échelle : un accès temporaire pour des travaux nécessaires. Ses conditions d’exercice ne sont pas détaillées ici : privilégiez un accord écrit amiable, qui évite la procédure.
Un mur mitoyen relève d’un régime propre, distinct de celui de la toiture. Si votre chantier touche à un mur séparatif, faites vérifier son statut avant de commencer.
Fiscalité : ce qui est déductible
Non pour une résidence principale occupée par son propriétaire, oui pour un logement loué au régime réel. Dans ce second cas, les travaux d’entretien et de réparation sont déductibles des revenus fonciers ; les travaux de construction ou d’agrandissement ne le sont pas.
| Votre situation | Déductibilité des travaux de toiture |
|---|---|
| Résidence principale, propriétaire occupant | Non déductible de l’impôt sur le revenu. Les dépenses de travaux d’un logement occupé par son propriétaire ne s’imputent sur aucun revenu |
| Logement loué, régime réel | Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers |
| Logement loué, micro-foncier | Non : l’abattement forfaitaire est réputé couvrir les charges |
Deux points d’attention. D’une part, la distinction fiscale entre réparation, amélioration et construction n’est pas celle du langage courant : des travaux qui augmentent la surface ou modifient la structure peuvent être requalifiés et perdre leur déductibilité. D’autre part, le taux de TVA diffère selon la nature des travaux : 10 % pour l’entretien et la rénovation d’un logement achevé depuis plus de deux ans, 5,5 % pour les travaux d’amélioration énergétique et ceux qui leur sont indissociablement liés. Au 1er janvier 2027, ces deux taux ne changent pas, mais leurs articles changent : le CGI cesse de porter la TVA et le code des impositions sur les biens et services la reprend — les conditions du 10 % à l’article L. 213-248, celles du 5,5 % à l’article L. 213-247. Le détail, et ce qui reste incertain, est sur la TVA des travaux de toiture.
La fiscalité immobilière évolue à chaque loi de finances. Vérifiez les règles applicables à l’année de vos travaux, et faites confirmer une opération significative par un professionnel.
Dans mon cas, qui paie ?
Locataire : le propriétaire paie. Propriétaire occupant : tout est à votre charge, sous réserve de votre assurance et, si la toiture a moins de dix ans, de la décennale du couvreur. Usufruitier : le nu-propriétaire pour la couverture entière. Copropriété : le syndicat, au prorata des tantièmes.
Je loue mon logement, le toit fuit
Le propriétaire paie la réparation. Votre rôle : signaler par écrit, sans délai, et laisser l’accès. Vos biens abîmés relèvent de votre assurance habitation.
Je suis propriétaire occupant d’une maison
Tout est à votre charge, sous réserve de ce que votre assurance prend en charge selon la cause du sinistre, et de la garantie décennale si la toiture a moins de dix ans.
Je suis usufruitier, la toiture est à refaire entièrement
Le nu-propriétaire paie — l’article 606 vise « les couvertures entières ». Sauf si la dégradation résulte de votre défaut d’entretien depuis l’ouverture de l’usufruit.
Je suis nu-propriétaire, l’usufruitier ne fait rien
L’entretien courant lui incombe. S’il le néglige et que le bien se dégrade, cela peut engager sa responsabilité. Faites constater l’état par écrit, et envisagez une convention entre vous.
Je suis en copropriété, la toiture est à refaire
Le syndicat paie, réparti selon les tantièmes. Réfection à l’identique : majorité simple (article 24). Avec isolation : majorité absolue (article 25), avec passerelle possible si un tiers des voix est atteint.
La toiture a été refaite il y a moins de dix ans
La question change de terrain : c’est la garantie décennale du couvreur qui est en jeu, et sa responsabilité est de plein droit. Retrouvez la facture et l’attestation d’assurance.
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- Fuite de toiture et assurance — l’autre angle de la même question : qui paie quand la cause est un sinistre, et non la relation contractuelle.
Questions fréquentes
Mon bail peut-il mettre la toiture à ma charge ?
Le décret n° 87-712 donne une liste indicative des réparations locatives — son article 1 dit « notamment » — qui couvre l’entretien courant et les menues réparations. La réfection d’une couverture n’en relève pas : elle reste à la charge du bailleur. La portée exacte d’une clause de bail qui prétendrait la mettre à votre charge est à faire vérifier par un professionnel du droit.
Le démoussage est-il à ma charge comme locataire ?
Les textes ne le tranchent pas. Le décret n° 87-712 vous laisse l’enlèvement de la mousse des auvents, terrasses et marquises, et le dégorgement des gouttières ; il ne nomme pas la toiture, et sa liste vaut « notamment ». La cour d’appel de Toulouse (29 juin 2023, RG 21/04263) a écrit, sans motiver ce point, que le démoussage incombait aux locataires. Lisez votre bail, et faites vérifier votre cas par un professionnel du droit.
Que signifie exactement « couvertures entières » ?
C’est le terme de l’article 606, qui date de 1804. Il vise la réfection complète, par opposition à la reprise ponctuelle. La frontière s’apprécie au cas par cas et alimente un contentieux réel : ce n’est pas le libellé du devis qui tranche, mais l’ampleur réelle des travaux.
La copropriété peut-elle refuser des travaux nécessaires ?
Les travaux de conservation relèvent de la majorité simple, précisément pour éviter les blocages. Si l’assemblée refuse malgré l’urgence, des voies existent — mise en demeure du syndic, saisine du juge. Faites constater l’état de l’ouvrage par un professionnel : ce constat sera votre pièce maîtresse.
Puis-je déduire mes travaux de toiture de mes impôts ?
Sur une résidence principale que vous occupez, non. Sur un logement loué au régime réel, les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers. Le régime micro-foncier ne le permet pas.
Mon voisin refuse l’accès pour l’échafaudage. Que faire ?
Cherchez d’abord un accord écrit amiable, en précisant la durée, les protections et la remise en état. Le droit connaît la notion de tour d’échelle pour les travaux nécessaires, mais sa mise en œuvre judiciaire est longue : l’accord amiable reste presque toujours la voie la plus courte.
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Sources
- Code civil, article 605 — réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier, et exception du défaut d’entretien. Légifrance, consulté le 22 septembre 2026 : legifrance.gouv.fr
- Code civil, article 606 — grosses réparations, incluant « les couvertures entières ». Texte en vigueur depuis le 21 mars 1804. Légifrance, consulté le 22 septembre 2026 : legifrance.gouv.fr
- Décret n° 87-712 du 26 août 1987 — liste des réparations locatives, à titre indicatif (art. 1 : « notamment »), relu le 2026-10-10 : Légifrance
- Cour d’appel de Toulouse, 3ᵉ chambre, 29 juin 2023, RG 21/04263 (démoussage d’une maison louée) — Judilibre, lu le 2026-10-10 : courdecassation.fr
- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 24 — majorité simple, travaux de conservation portant sur le clos et le couvert : Légifrance
- article 25 — majorité absolue, travaux d’amélioration : Légifrance
- article 25-1 — passerelle du second vote : Légifrance
- article 6-3 — parties communes à jouissance privative, lu le 2026-09-27 : Légifrance
- ANIL — copropriété, travaux et majorités : anil.org
- Code général des impôts — TVA à 10 %, art. 279-0 bis : Légifrance — abrogé au 1ᵉʳ janvier 2027 (ordonnance n° 2025-1247, art. 9) et repris au code des impositions sur les biens et services, art. L. 213-248 (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026), lu sur Légifrance le 2026-10-06 : legifrance.gouv.fr
- Décennale — Code civil, art. 1792 (responsabilité de plein droit) : Légifrance ; art. 1792-4-1 (dix ans à compter de la réception des travaux), relu le 2026-09-29 : Légifrance
- Code civil, article 673 (branches surplombant la propriété voisine), version en vigueur depuis le 15/02/1921, lu le 28/09/2026 : Légifrance
- Code civil, article 681 (écoulement des eaux pluviales des toits), version en vigueur depuis le 21/03/1804, lu le 28/09/2026 : Légifrance
- Code général des impôts, art. 278-0 bis A (TVA à 5,5 %), version en vigueur depuis le 21/02/2026, abrogée au 1ᵉʳ janvier 2027 par l’ordonnance n° 2025-1247, lu le 28/09/2026 : Légifrance — reprise au CIBS, art. L. 213-247 (ordonnance n° 2026-671), lu le 2026-10-06 : Légifrance