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Mes droitsQui paie les travaux de toiture ?

Fuite de toiture en location : qui paie quoi

Vérifié le Sources : Code civil, art. 1719, 1720, 1721 et 1724 · décret n° 87-712 · loi n° 89-462, art. 6 et 20 · décret n° 2002-120, art. 2

Rédaction Juste Toiture, relu source par source11 min de lecture12 sources en bas de pageNotre méthode

En bref — La réparation de la toiture est à la charge du propriétaire bailleur : le Code civil l’oblige à faire pendant le bail toutes les réparations nécessaires autres que locatives, et une couverture n’est pas une réparation locative. Les meubles et affaires abîmés relèvent, eux, de l’assurance habitation du locataire. Si les travaux durent plus de 21 jours, le loyer est réduit à proportion. Et une couverture qui laisse entrer l’eau peut faire sortir le logement du logement décent, qui est une obligation, pas un confort.

Cette page et les deux dossiers dont elle dépend Le dossier qui paie les travaux de toiture répartit les travaux entre propriétaire, locataire, usufruitier et copropriété. Le dossier fuite de toiture et assurance dit qui indemnise un sinistre. Cette page-ci traite ce que ni l’un ni l’autre ne traite : l’intérieur et le temps — le plafond qui coule chez un locataire, les affaires abîmées, le loyer pendant les travaux, et le moment où le logement n’est plus décent.

Qui paie une fuite de toiture dans un logement loué ?

Le propriétaire bailleur paie la toiture. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et de faire toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives (Code civil, art. 1720). La réfection d’une couverture ne figure pas dans la liste des réparations locatives du décret n° 87-712.

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.
Code civil, article 1720, version en vigueur depuis le 21 mars 1804 — lu sur Légifrance le 6 octobre 2026

L’article 1719 complète l’obligation : le bailleur doit entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et en assurer la jouissance paisible au locataire. Une infiltration répétée touche les deux.

Mais la toiture n’est qu’une partie de la facture. Ce qui se passe à l’intérieur se répartit autrement, et c’est là que les malentendus commencent :

Ce qui est abîméQui le prend en chargeSur quel fondement
La couverture, les liteaux, la charpente, l’écranLe bailleurRéparation nécessaire non locative — Code civil, art. 1720
Le plafond, les peintures, le revêtement du logementLe bailleur quand l’origine est la toitureLe dommage découle du défaut dont il répond — art. 1719 et 1720
Les meubles, l’électroménager, les affairesL’assurance habitation du locataire (garantie dégât d’eau)Ce sont ses biens ; l’assurance du bailleur ne les couvre pas
Le dégât chez le voisin du dessousInstruit entre assureurs, selon l’origineRecherche de responsabilité ; l’origine est au-dessus du locataire
Un dégât aggravé par un signalement tardifPeut retomber sur le locataireIl répond des dégradations survenues pendant le bail, sauf faute du bailleur ou force majeure (loi de 1989, art. 7 c) — la part aggravée se discute

Le décret n° 87-712 donne une liste indicative des réparations locatives — son article 1 dit « notamment ». Elle couvre l’entretien courant et les menues réparations, pas une couverture.

Garantie décennale toiture : obligatoire, et dix ans — quand la couverture qui fuit a été refaite il y a moins de dix ans.

Que doit faire un locataire en cas de fuite venant du toit ?

Signaler par écrit, immédiatement, et conserver la preuve. Le signalement écrit daté est ce qui déclenche l’obligation du bailleur et ce qui vous protège du reproche d’avoir laissé le dommage s’étendre. Photographiez avant tout nettoyage, puis déclarez à votre assurance dans les délais de votre contrat, sans attendre la réponse du propriétaire.

Dans cet ordre, parce que chaque étape conditionne la suivante :

  1. Mettez-vous en sécurité d’abord. Si l’eau atteint un point électrique, un luminaire ou une prise, ne coupez rien depuis la zone mouillée : la consigne et les gestes sont dans la page urgence, qui traite ce risque pour lui-même.
  2. Photographiez et datez avant de nettoyer ou de bâcher. Après nettoyage, le dommage n’est plus démontrable, et c’est sur cette preuve que se jouera la part de chacun.
  3. Signalez par écrit au bailleur ou à l’agence : courriel suffit, recommandé si la relation est tendue. Décrivez ce qui entre, où, depuis quand.
  4. Déclarez à votre assurance habitation pour vos biens, sans attendre. Le délai de déclaration de votre contrat court indépendamment de la diligence du propriétaire.
  5. Laissez l’accès pour le diagnostic et les travaux : c’est une obligation, et elle est sanctionnée. Un refus d’accès vous met en tort sur la suite.

Le loyer baisse-t-il pendant des travaux de toiture ?

Oui, si les réparations durent plus de vingt et un jours : le prix du bail est alors diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé (Code civil, art. 1724). En deçà, le texte ne prévoit pas de réduction.

Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.
Code civil, article 1724, version en vigueur depuis le 27 mars 2014, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 — lu sur Légifrance le 6 octobre 2026

Deux conséquences que personne n’affiche :

  • Le seuil est de 21 jours, pas d’un mois. On lit souvent « au-delà de 40 jours » : ce chiffre ne figure pas dans la version en vigueur de l’article 1724.
  • La réduction est proportionnelle à deux choses à la fois. Une chambre inutilisable sur cinq pièces pendant trente jours ne donne pas la même diminution qu’un logement entier inhabitable pendant trente jours. Le texte ne fixe pas de formule : il fixe une proportion, et c’est pourquoi elle se négocie ou se fait trancher.

Le même article ouvre une issue plus radicale : si les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci peut faire résilier le bail.

Une infiltration par le toit rend-elle un logement indécent ?

Elle peut le rendre indécent, et c’est écrit. Le décret n° 2002-120 exige que « les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » (art. 2). Le bailleur doit remettre un logement décent (loi n° 89-462, art. 6). L’indécence s’apprécie au cas par cas, pas sur une seule tache.

C’est le texte que personne ne cite sur ce sujet, et c’est le plus utile : il nomme la couverture, explicitement, parmi ce qui doit protéger l’habitation des infiltrations.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.
Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, article 2 — version en vigueur au 6 octobre 2026 (dernière modification en vigueur le 21 août 2023), lu sur Légifrance le 6 octobre 2026

Le même article 2 ajoute que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Une charpente touchée par des infiltrations répétées relève de cette phrase autant que de l’article 1720.

Logement décent

Au sens de l’article 6 de la loi n° 89-462, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, le bailleur est tenu de remettre un logement décent :

  • ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé ;
  • exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ;
  • répondant à un niveau de performance minimal au sens du code de la construction et de l’habitation ;
  • doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques sont fixées par le décret n° 2002-120. Ce n’est pas un label : c’est une obligation du contrat de location.

Ce que cette page ne dit pas, et ne peut pas dire. Qu’une infiltration donnée rende votre logement indécent est une qualification de fait. Elle dépend de l’étendue, de la durée, des pièces touchées et de l’état du gros œuvre. Elle se fait constater — pas auto-déclarer.

Que faire si le bailleur ne répare pas la toiture ?

Mise en demeure écrite, puis la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux réparations (loi n° 89-462, art. 20). Ne cessez pas de payer le loyer de votre propre initiative : la retenue sans décision préalable vous expose à une procédure pour impayés, qui se juge séparément du désordre.

L’escalade, dans l’ordre, et chaque étape laisse une trace utile à la suivante :

  1. Relance écrite rappelant les dates du premier signalement et l’état actuel.
  2. Mise en demeure en recommandé avec accusé de réception, fixant un délai.
  3. ADIL de votre département — le réseau des agences départementales d’information sur le logement annonce « une information complète, neutre et gratuite sur toutes les questions de logement » (ANIL). Nous ne savons pas, et n’écrivons pas, qui la rédige.
  4. Commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux réparations et aux caractéristiques du logement décent (art. 20 de la loi de 1989). Elle « intervient gratuitement » (service-public.gouv.fr, fiche F1216, vérifiée le 3 mai 2024).
  5. Service communal d’hygiène et de santé ou ARS si l’état touche la salubrité, et non le seul confort.
  6. Juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges de bail d’habitation (Code de l’organisation judiciaire, art. L213-4-4). Pour un logement non décent, le juge fixe les travaux et leur délai, et peut réduire le loyer (loi de 1989, art. 20-1). C’est à ce stade qu’un professionnel du droit devient utile.

Faire chiffrer la réfection — notre simulateur calcule la surface réelle d’une toiture à partir de la pente, pour savoir sur quelle quantité porte un devis. Il ne donne pas de budget.

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Questions fréquentes

Une clause de mon bail met la toiture à ma charge : est-elle valable ?

Le décret n° 87-712 ne range pas la couverture dans les réparations locatives, et l’article 1720 du Code civil met les réparations non locatives à la charge du bailleur. La portée exacte d’une clause contraire dépend de sa rédaction et du type de bail ; faites-la vérifier par votre ADIL ou par un professionnel du droit avant de l’appliquer. Nous ne la qualifions pas ici.

Qui paie si l’eau est passée chez le voisin du dessous ?

Le dommage s’instruit entre assureurs, à partir de l’origine de la fuite. Déclarez à votre assurance et signalez au bailleur : l’origine étant la toiture, c’est sa responsabilité qui est recherchée, pas la vôtre. Vos propres biens restent couverts par votre contrat.

Puis-je faire réparer moi-même et déduire du loyer ?

Pas de votre seule initiative. Engager les travaux puis retenir le loyer sans accord écrit ni décision de justice vous expose à une procédure pour impayés. Le cas des réparations urgentes avancées par le locataire existe, mais il s’apprécie strictement : demandez un avis avant d’avancer des fonds.

Dois-je laisser entrer le couvreur si je suis absent la journée ?

Vous devez laisser l’accès pour les réparations urgentes (art. 1724). En pratique, cela se règle par un créneau convenu par écrit. Un refus répété, ou des créneaux systématiquement impossibles, peuvent vous être reprochés si le dommage s’aggrave entre-temps.

Et si le logement devient inhabitable pendant les travaux ?

L’article 1724 permet au locataire de faire résilier le bail lorsque les réparations rendent inhabitable ce qui est nécessaire à son logement et à celui de sa famille. Le relogement pendant travaux n’est pas une obligation générale du bailleur en location privée : il se négocie, ou se demande au juge.

À lire aussi

Sources

  1. Code civil, article 1719 — obligations du bailleur : délivrer un logement décent, entretenir, assurer la jouissance paisible ; version en vigueur depuis le 28 mars 2009, lue sur Légifrance le
  2. Code civil, article 1720 — « toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives » ; version en vigueur depuis le 21 mars 1804, lue le
  3. Code civil, article 1721 — garantie des vices ou défauts qui empêchent l’usage de la chose louée, lu le
  4. Code civil, article 1724 — réparations urgentes, diminution du prix du bail au-delà de vingt et un jours, résiliation si le logement devient inhabitable ; version en vigueur depuis le 27 mars 2014 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014), lue le
  5. Décret n° 87-712 du 26 août 1987 — liste indicative des réparations locatives (art. 1 : « notamment »)
  6. Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, article 2 — caractéristiques du logement décent : « la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation » ; dernière version en vigueur le 21 août 2023, lue le
  7. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6 — obligation de remettre un logement décent ; version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, lue le
  8. Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 20 — commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs aux réparations (3°) et aux caractéristiques du logement décent (2°) ; version en vigueur depuis le 27 mars 2014, lue le
  9. Loi n° 89-462, article 7 (obligations du locataire, c) ; version en vigueur depuis le 15 juin 2025) et article 20-1 (logement non décent : pouvoirs du juge ; version en vigueur depuis le 1er janvier 2025), lus le · legifrance.gouv.fr
  10. Code de l’organisation judiciaire, article L213-4-4 — compétence du juge des contentieux de la protection ; version en vigueur depuis le 1er janvier 2020, lue le
  11. service-public.gouv.fr — commission départementale de conciliation (F1216, vérifiée le ), « intervient gratuitement », lue le
  12. ANIL — réseau des ADIL — « une information complète, neutre et gratuite sur toutes les questions de logement », citation relevée sur la page d’accueil le
Ceci n’est pas un conseil juridique : aucun litige n’est tranché ici. Avant de retenir un loyer ou d’engager des travaux, consultez votre ADIL départementale, gratuite, ou un professionnel du droit. Dernière vérification :

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